Một trong các hình thức chuyển quyền phổ biến ngoài những hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, góp vốn chính là tặng quyền sử dụng nhà. Do tính đặc biệt của tài sản là quyền sử dụng nhà nên không phải bất cứ trường hợp nào người sử dụng đất đều có thể tặng. Vậy luật pháp 2022 của nước ta quy định thủ tục tặng nhà như thế nào?
Bài viết sau đây của Nhà Đất Triệu Đô sẽ cung cấp đến người đọc những thông tin hữu ích về quy định của pháp luật liên quan đến quy định về quyền sử dụng nhà ở. Qua đó sẽ giúp cho các bạn tiết kiệm được thời gian cũng như thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất nhanh chóng nhất.
Để tặng cho quyền sử dụng nhà đất cần điều kiện gì?
Theo quy định Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013, điều kiện được tặng cho với quyền sử dụng nhà đất như sau:
– Trường hợp một là đất tặng cần phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định. Đây được coi là chứng thư pháp lý để nhà nước xác định quyền sử dụng hợp pháp cho người sử dụng đất. Nhưng tại Khoản 2 Điều 188 Luật đất đai vào năm 2014 cũng đã ghi nhận 2 trường hợp được thông qua thừa kế vẫn có thể thực hiện việc tặng cho khi chưa có những giấy chứng nhận sau:
- Người tặng cho là người thông qua thừa kế dù có đủ điều kiện nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với đất.
- Trường hợp người tặng là người nhận đất thông qua thừa kế nhưng thuộc trường hợp không có giấy chứng nhận theo quy định người Việt nhưng là người nước ngoài hay đang định cư ở nước ngoài theo quy định sẽ không được mua nhà gắn với quyền sử dụng đất tại Việt Nam.
– Trường hợp hai là đất đem tặng cần được xác nhận là không tranh chấp. Bởi khi tài sản đang tranh chấp đồng nghĩa với việc người khác có thể đang có quyền cũng như lợi ích liên quan đến tài sản đó nên việc định đoạt tài sản trong trường hợp này có thể sẽ ảnh hưởng đến quyền và lợi ích chính đáng của người liên quan và có thể kéo theo tình trạng tranh chấp. Để đảm bảo quyền lợi cho các chủ thể khác và tránh được việc tranh chấp phát sinh sau này thì bắt buộc các bên có thể thực hiện tặng cho đất khi đất không có tranh chấp liên quan hoặc tranh chấp đã được giải quyết.
– Trường hợp ba là quyền sử dụng đất cần phải đảm bảo điều kiện không nằm trong trường hợp đang bị kê biên thi hành án. Bởi khi đất bị kê biên cho việc thi hành án, quyết định sẽ là một trong số trường hợp không được thực hiện cho tặng.
– Trường hợp bốn là đất được tặng phải còn đang trong thời gian sử dụng theo quy định pháp luật. Trong những loại đất được phân loại trong luật đất đai năm 2013, tùy từng mục đích sử dụng mà thời hạn sử dụng sẽ khác nhau. Riêng với đất được nhà nước cho thuê có thời gian thì khi hết thời gian này, quyền sử dụng đất của người được cho thuê cũng sẽ kết thúc. Vì vậy, khi cho tặng, bắt buộc phải thực hiện khi đất còn đang trong quá trình sử dụng.
Chú ý:
Đối với một số trường hợp đặc thù, ngoài điều kiện được nêu trên thì người sử dụng đất sẽ cần lưu ý đến những quy định tại Điều 191, 192 Luật đất đai vào năm 2013 khi thực hiện cho tặng quyền sử dụng nhà đất cho người khác như sau:
- Khi cho tặng quyền sử dụng nhà đất cho người khác cần phải đảm bảo là những trường hợp được pháp luật cho phép.
- Trường hợp đất tặng là đất trồng lúa cần lưu ý bên nhận tặng cho phải là hộ gia đình hoặc cá nhân có trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp.
- Đối với đất nông nghiệp hay đất ở nằm trong phạm vi rừng phòng hộ, rừng đặc dụng chỉ được tặng cho người sinh sống trong khu vực này.
Trình tự và thủ tục cho tặng nhà đất theo quy định của luật pháp 2022
Bên tặng cho quyền sử dụng đất sẽ cần thực hiện những thủ tục theo các trình tự và thủ tục cho tặng nhà đất theo quy định của luật pháp như sau:
Bước 1: Hai bên thực hiện giao kết hợp đồng tặng và cho quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật
Đối với đất đai chính là tài sản đặc thù cũng như bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu, do vậy mà hợp đồng tặng cho được kí kết trong trường hợp này bắt buộc phải đảm bảo những điều kiện về nội dung cũng như hình thức theo quy định của pháp luật.
Về mặt nội dung, hợp đồng tặng cho phải đảm bảo bên tặng cho phải được ghi nhận với tài sản này, những bên giao kết cần có năng lực hành vi dân sự khi thực hiện giao kết hợp đồng.
Về mặt hình thức, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng nhà đất cần được công chứng tại văn phòng công chứng tại Ủy ban nhân dân cấp xã (Theo điều 167 Luật đất đai năm 2013)
Bước 2: Thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận cho tăng
Sau khi hoàn tất hợp đồng tặng quyền sử dụng đất, người nhận tặng cho có thể thực hiện thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký với những giấy tờ sau:
- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng theo quy định pháp luật
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc của người cho tặng
- Các loại giấy tờ khác để xác minh như: Sổ hộ khẩu, CCCD/CMND, giấy kết hợp,…
Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ tặng cho nhà đất
Quyền và nghĩa vụ bên tặng cho
Quyền của bên tặng
- Yêu cầu bên được tặng cho thực hiện nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho
- Đòi lại quyền sử dụng đất đã tặng và yêu cầu bồi thường nếu trường hợp được tặng không thực hiện nghĩa vụ sau khi đã tặng quyền sử dụng đất.
Nghĩa vụ bên tặng
- Giao quyền sử dụng đất đúng theo thỏa thuận, đủ diện tích, vị trí, loại đất, tình trạng đất,…
- Thực hiện những thủ tục sang tên quyền sở hữu cho bên nhận tặng để bên nhận tặng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Không được yêu cầu bên tặng đền bù để nhận quyền sử dụng đất
- Thông báo bên tặng về đất có khuyết tật của quyền sử dụng hoặc tài sản gắn liền với đất được tặng cho. Trường hợp bên tặng cho biết tài sản có khuyết tật mà không thông báo trước sẽ phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho người được tặng còn nếu không biết về khuyết tật tài sản tặng thì sẽ không phải chịu bồi thường thiệt hại.
Quyền và nghĩa vụ của người được tặng cho
Quyền của người được tặng
- Được phép đồng ý là nhận hoặc không nhận quyền sử dụng đất tặng cho
- Yêu cầu bên tặng giao đúng quyền sử dụng đất đã thỏa thuận như đúng hạng đất, đủ diện tích, vị trí, loại đất, số hiệu cũng như tình trạng đất.
- Được sử dụng đất đúng với mục đích trong thời hạn sử dụng đất còn lại
- Được nhận thông báo từ bên tặng cho về khuyết tật của quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất tặng cho. Trường hợp bên tặng biếu tài sản tặng bị khuyết tật mà không thông báo trước sẽ phải bồi thường nếu thiệt hại xảy ra.
- Trường hợp cần thực hiện nghĩa vụ trước khi cho tặng, nếu bên được tặng đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng không giao tài sản thì bên được tặng có quyền yêu cầu thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng đã thực hiện.
Nghĩa vụ của người được cho tặng
- Tham gia thực hiện thủ tục đăng ký nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền
- Thực hiện nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng theo thỏa thuận
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất sau khi nhận tặng quyền sử dụng đất.
Hình thức giao dịch tặng quyền sử dụng nhà đất
- Tặng và cho quyền sử dụng nhà đất là giao dịch nhân sự chuyển đổi quyền sở hữu đất từ bên tặng sang cho bên được tặng thông qua hợp đồng.
- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cần phải lập bằng văn bản và công chứng theo quy định pháp luật.
Những khoản tiền cần phải nộp khi thực hiện quy định thủ tục cho tặng nhà đất
Thuế thu nhập cá nhân
Trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân: thu nhập từ nhận quà tặng là bất động sản giữa cha mẹ đẻ với con, vợ với chồng, cha mẹ nuôi với con nuôi, cha mẹ chồng với con dâu, cha mẹ vợ với con rể, ông bà nội với cháu nội, ông bà ngoại với cháu ngoại, anh chị em ruột thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Trường hợp phải nộp thuế thu nhập cá nhân: phải chịu đóng thuế từ việc nhận quà tặng là bất động sản gồm quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (kể cả nhà ở hình thành trong tương lai), kết cấu hạ tầng những công trình xây dựng gắn liền với đất được tặng (kể cả những công trình được hình thành trong tương lai), quyền thuê mặt nước, quyền thuê đất, những khoản thu nhập khác nhận được từ việc thừa kế là bất động sản dưới mọi hình thức, trừ thu nhập từ quà tặng là BĐS hướng dẫn tại điểm d, khoản 1, Điều 3 Thông tư 113/2013/TT-BTC.
Mức thuế thu nhập cá nhân cần phải nộp:
- Đối với bất động sản là giá trị quyền sử dụng đất thì phần giá trị quyền sử dụng đất được xác định vào Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm đăng ký quyền sử dụng bất động sản.
- Đối với bất động sản là nhà hoặc công trình kiến trúc thì giá trị bất động sản sẽ được cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền phân loại giá trị nhà, định mức xây dựng, quy định tiêu chuẩn cơ bản do cơ quản nhà nước có thẩm quyền ban hành, giá trị còn lại của nhà, công trình kiến trúc tại thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu.
Lưu ý:
- Đối với trường hợp không thể xác định được theo quy định trên thì cứ căn cứ vào giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định.
- Thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với quà tặng bất động sản được áp dụng theo Biểu thuế toàn phần với thuế suất là 10%.
Lệ phí trước bạ
Trường hợp được miễn lệ phí trước bạ: cha mẹ đẻ với con, vợ với chồng, cha mẹ nuôi với con nuôi, cha mẹ chồng với con dâu, cha mẹ vợ với con rể, ông bà nội với cháu nội, ông bà ngoại với cháu ngoại, anh chị em ruột được cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất thì sẽ được miễn lệ phí trước bạ.
Trường hợp phải nộp lệ phí trước bạ:
- Không thuộc những trường hợp theo khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP.
- Giá lệ phí trước bạ là giá đất tại bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định pháp luật tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
- Mức thu lệ phí trước bạ sẽ theo tỷ lệ với nhà, đất là 0,5%.
Chi phí khác
Lệ phí địa chính và phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất sẽ do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.
